Especialista aponta que é preciso entender as particularidades de cada imóvel
Por Marco Aurélio Neves
O decreto da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), para promover o aproveitamento de imóveis subutilizados ou não utilizados, ainda carece de incentivos para que o retrofit – a revitalização – de edifícios seja uma operação atrativa ao mercado imobiliário, apontam especialistas do setor imobiliário belo-horizontino.
A presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Cássia Ximenes, aponta é que preciso entender as particularidades de cada imóvel – como localização e conservação – para, dentro do que a legislação permite, no caso, o Plano Diretor, poder compreender qual função social pode ser exigida do local.
Além disso, ela chama a atenção para situações em que o imóvel não consegue cumprir sua função social, causadas pela falta de condições gerada pela própria PBH, com restrição a bens e serviços públicos, como transporte, calçamento e saneamento básico em determinadas localidades.
Cássia Ximenes questiona se o aumento progressivo da cobrança do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) – previsto no decreto da PBH – é mesmo a melhor medida para lidar com o problema. “Partir do princípio do incentivo e da educação dos proprietários é mais vantajoso para a cidade do que a penalidade”, declara.
Um incentivo poderia ser, segundo a presidente do CMI/Secovi, via isenção do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), para o comprador que se comprometer e comprovar, no ato da venda, que vai reformar um imóvel sem condições de ser habitado e que, por isso, não consegue ser ocupado. “O comprador teria o incentivo de usar esse valor do ITBI na reforma do imóvel”, afirma.
A PBH informou que o levantamento dos imóveis será feito por etapas e a mobilização inicial está focada no mapeamento de lotes vagos na região do hipercentro. Trata-se de uma região onde estão localizados vários edifícios subutilizados ou abandonados. O grande volume de prédios nessa situação gera desvalorização dos imóveis no entorno e insegurança local.
A situação contribui também para diminuir a oferta de unidades habitacionais, comércio e serviços em áreas da cidade, o que, dentre outros fatores, é apontada por especialistas como uma das causas da inflação do aluguel residencial de Belo Horizonte, medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em 2024, estar acima da média nacional.
Falta de competitividade de imóveis
O membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico, Sustentável e Estratégico de Belo Horizonte (Codese-BH) e diretor da Construtora Diniz Camargos, Teodomiro Diniz, aponta que o incentivo dado pelo decreto da PBH para aluguel social não é viável ao mercado imobiliário. “A conta não está fechando entre comprar o prédio, gastar para ‘retrofitar’ e vender. Essa conta precisa viabilizar”, disse.
Ele aponta que a operação de retrofit, com o custo de produção e todos os riscos envolvidos, dificultam que o imóvel seja competitivo no mercado imobiliário. O IPTU progressivo, segundo Diniz, pode estimular a venda de imóveis subutilizados ou abandonados, mas é preciso observar se a aquisição permitirá o comprador fazer com que o local cumpra sua função social.
“Ainda não é uma solução que resolve. Falamos isso com a PBH, precisa dar um estímulo para viabilizar, senão fica competindo com imóveis em outras regiões – onde o solo é mais barato – e vai pôr a população cada vez mais longe e o Centro continuar desocupado”, explica.
Até mesmo em caso de desapropriação pela prefeitura de Belo Horizonte pode não ser financeiramente interessante para construtoras, já que a licitação obriga a fechar com uma restauração a custo baixo, que poderia inviabilizar a revitalização do prédio.