Medida da PBH para imóveis abandonados pode não incentivar o retrofit na Capital

Especialista aponta que é preciso entender as particularidades de cada imóvel

Por Marco Aurélio Neves

O decreto da Prefeitura de Belo Horizonte (PBH), para promover o aproveitamento de imóveis subutilizados ou não utilizados, ainda carece de incentivos para que o retrofit – a revitalização – de edifícios seja uma operação atrativa ao mercado imobiliário, apontam especialistas do setor imobiliário belo-horizontino.

A presidente da Câmara do Mercado Imobiliário e Sindicato da Habitação de Minas Gerais (CMI/Secovi-MG), Cássia Ximenes, aponta é que preciso entender as particularidades de cada imóvel – como localização e conservação – para, dentro do que a legislação permite, no caso, o Plano Diretor, poder compreender qual função social pode ser exigida do local.

Além disso, ela chama a atenção para situações em que o imóvel não consegue cumprir sua função social, causadas pela falta de condições gerada pela própria PBH, com restrição a bens e serviços públicos, como transporte, calçamento e saneamento básico em determinadas localidades.

Cássia Ximenes questiona se o aumento progressivo da cobrança do Imposto Sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) – previsto no decreto da PBH – é mesmo a melhor medida para lidar com o problema. “Partir do princípio do incentivo e da educação dos proprietários é mais vantajoso para a cidade do que a penalidade”, declara.

Um incentivo poderia ser, segundo a presidente do CMI/Secovi, via isenção do Imposto Sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), para o comprador que se comprometer e comprovar, no ato da venda, que vai reformar um imóvel sem condições de ser habitado e que, por isso, não consegue ser ocupado. “O comprador teria o incentivo de usar esse valor do ITBI na reforma do imóvel”, afirma.

A PBH informou que o levantamento dos imóveis será feito por etapas e a mobilização inicial está focada no mapeamento de lotes vagos na região do hipercentro. Trata-se de uma região onde estão localizados vários edifícios subutilizados ou abandonados. O grande volume de prédios nessa situação gera desvalorização dos imóveis no entorno e insegurança local.

A situação contribui também para diminuir a oferta de unidades habitacionais, comércio e serviços em áreas da cidade, o que, dentre outros fatores, é apontada por especialistas como uma das causas da inflação do aluguel residencial de Belo Horizonte, medida pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) em 2024, estar acima da média nacional.

Falta de competitividade de imóveis

O membro do Conselho de Desenvolvimento Econômico, Sustentável e Estratégico de Belo Horizonte (Codese-BH) e diretor da Construtora Diniz Camargos, Teodomiro Diniz, aponta que o incentivo dado pelo decreto da PBH para aluguel social não é viável ao mercado imobiliário. “A conta não está fechando entre comprar o prédio, gastar para ‘retrofitar’ e vender. Essa conta precisa viabilizar”, disse.

Ele aponta que a operação de retrofit, com o custo de produção e todos os riscos envolvidos, dificultam que o imóvel seja competitivo no mercado imobiliário. O IPTU progressivo, segundo Diniz, pode estimular a venda de imóveis subutilizados ou abandonados, mas é preciso observar se a aquisição permitirá o comprador fazer com que o local cumpra sua função social.

“Ainda não é uma solução que resolve. Falamos isso com a PBH, precisa dar um estímulo para viabilizar, senão fica competindo com imóveis em outras regiões – onde o solo é mais barato – e vai pôr a população cada vez mais longe e o Centro continuar desocupado”, explica.

Até mesmo em caso de desapropriação pela prefeitura de Belo Horizonte pode não ser financeiramente interessante para construtoras, já que a licitação obriga a fechar com uma restauração a custo baixo, que poderia inviabilizar a revitalização do prédio.

Mercado imobiliário de Belo Horizonte encerra o ano otimista após vender 13,6 mil unidades

Valor médio de apartamentos vendidos em BH saltou de R$ 512 mil para R$ 550 mil em um ano

Por Leonardo Morais

Em um ano marcado por recuperação, o mercado imobiliário encerrou 2024 com resultados positivos na comparação com 2023. O setor registrou aumento tanto no número de unidades vendidas quanto no valor da venda, com ganho real de 3% – índice que superou o de outras capitais brasileiras.

De acordo com instituto de pesquisas Datasecovi, até agosto, o valor médio de apartamentos vendidos em Belo Horizonte saltou de R$ 512 mil para R$ 550 mil em um ano – crescimento de 7,5% contra a inflação de 4,48% no mesmo período. Em quantidade de empreendimentos comercializados, os avanços também foram expressivos: o número saltou de 12,62 mil unidades em 2023 para 13,67 mil em 2024.

Para a presidente da CMI/Secovi-MG, Cássia Ximenes, os recentes aumentos no preço médio dos imóveis resultam na diminuição de empreendimentos voltados para o Minha Casa, Minha Vida com valores mais baixos nos limites da capital mineira. “Esses empreendimentos estão migrando para as cidades circunvizinhas e isso impacta na média dos valores dos imóveis vendidos”, explica.

Ao avaliar o desempenho geral do setor no ano, a dirigente considera que 2024 entregou o que prometeu, com conquistas importantes ao longo dos meses. A reforma tributária, por exemplo, está alinhada com o segmento após alterações no texto, que amenizou os impactos negativos que poderia trazer para a atividade.

Apesar disso, a alta na Selic preocupa, já que impactará a realização de financiamentos. Em 2024, a taxa básica de juros saltou para 12,25% ao ano e analistas já sugerem que o valor pode chegar a 15% em 2025.

Mesmo com o cenário alarmante, Cássia Ximenes acredita que o setor imobiliário utilizará de seu maior diferencial para continuar avançando. “O mercado imobiliário acompanha a vida das pessoas e elas não podem abrir mão da moradia. Independentemente do cenário, seja ele político, econômico ou social, nosso mercado segue atuante e atendendo à população”, destaca.

A presidente da entidade acredita que o cooperativismo entre integrantes do setor também é algo que precisa ser melhor explorado e pode ser um dos principais caminhos para aumentar as vendas de imóveis. “Hoje, um dos maiores desafios é encontrar o imóvel ideal e essas parcerias ajudam a dar celeridade ao processo”, avalia.

 

Espaços comerciais precisam ser repensados

Desde a pandemia, os imóveis comerciais seguem passando por desafios, especialmente depois do crescente uso do e-commerce e as transformações nos modelos de trabalho, como o home-office. A solução, segundo Cássia Ximenes, passa pela readequação do uso dos espaços.

“É preciso que o profissional faça um diagnóstico para compreender como o imóvel pode ser utilizado a partir de agora. O desejo da compra acompanha a necessidade e essas necessidades foram modificadas durante a pandemia”, explica a presidente.

Diferentemente do setor residencial, que se recupera de forma mais acentuada, o comercial ainda sofre com sequelas da crise pandêmica, que necessitou de acordos no preço de aluguéis, com contratos longos, muitos ainda em vigor. “Esses ajustes causam impactos e ainda mantêm resquícios da pandemia. Além disso, os donos de imóveis ainda precisam lidar com mudanças comportamentais e os novos desejos de moradia”, ressalta a dirigente.

Para 2025, apesar dos desafios econômicos brasileiros, a expectativa para ambos os segmentos é positiva. Nos próximos três anos, a entidade espera realizar trabalhos e articulações em prol da redução do déficit habitacional no Brasil.

Em Belo Horizonte, o ano será marcado pela conferência urbana para a adaptação do Plano Diretor. “A prefeitura está com um projeto de requalificação das centralidades e estamos acompanhando com atenção e proximidade para colaborarmos com o que for necessário”, finaliza.

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Reportagem disponível em: https://diariodocomercio.com.br/economia/mercado-imobiliario-vendas-belo-horizonte/